상가 임대차보호법 계약갱신요구권 더 이상 헷갈리지 마세요!

임대차 기간 최대 몇 년?

상가 임대차보호법 계약갱신요구권 논란을 잠재워드립니다!

 

 

 

'첫 단추를 잘 끼우는 것이 중요하다.' 라는 말은 정말 어느 상황에서나 잘 들어 맞는 것 같습니다. 뭔가 배움을 시작하거나, 새로운 일에 도전할 때 아무런 계획도 없이 무턱대고 시작하는 것보다, 충분한 생각을 하고 시간을 들여 기초를 쌓아 시작하는 것이 훨씬 더 좋은 결과를 기대할 수 있기 때문입니다.

 

자영업을 시작할 때도 마찬가지입니다. 무턱대고 '부딪혀보자' 라는 마음가짐으로 시작하기 보다는, 주변 상권을 잘 파악하고, 다른 가게들에 견주어 경쟁력을 갖출 수 있는 것은 무엇인지 고민해보고, 인테리어, 레시피 등을 꼼꼼하게 살피고, 마케팅 및 홍보에도 시간 및 비용 투자를 하는 과정이 필요합니다. 그러나 이렇게 모든 요소들을 신경쓰고, 안정적인 영업을 갖추기 위해 시간을 쏟다보면 생각보다 1년, 2년이 빠르게 지나가버리곤 합니다.

 

 

 

 

과거에서 상가 임대차보호법 계약갱신요구권이 최대 5년으로 제한되어 있었습니다. 임차인이 최초 계약일로부터 5년간은 마음껏 갱신을 요청할 수 있고, 건물주는 이를 거절할 수 없었는데요. 사실상 5년이라는 시간은 현실적으로 장사를 하는 임차인의 입장에서 터무니없이 부족한 시간이었습니다. 이제 막 자리를 잡아가고 있는 와중에 갱신요구권이 소멸되어버려 억울하게 내쫓겨나거나, 투자한 금액을 회수하기는 커녕 손해만 보고 나가야 하는 일이 비일비재했습니다.

 

너무나도 짧은 갱신 기간으로 임대차 관계자들 사이에서는 잦은 분쟁이 발생했고, 결국 2018년 10월 16일, 계약기간 관련 조항은 5년에서 10년으로 개정되었습니다. 다만, 모든 임대차가 10년에 적용이 되는 것은 아니니 적용 대상에 대해 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

 

 

 

 

법 개정일 이후 최초로 계약된 신규 계약 건에 대해서는 모두 10년간 갱신을 주장할 수 있습니다. 문제는 그 이전에 계약된 것이 문제인데요. 법 개정일 이전에 계약이 체결된 건이라고 하더라도 2018년 10월 16일 이후에 명확한 갱신 이력이 있다면 10년을 주장할 수 있습니다. 만일 갱신 이력이 없거나, 그 이전에 이미 갱신요구권이 소멸된 상가는 건물주의 협조 없이는 5년 이상의 연장을 주장할 수 없습니다.

 

물론 법은 상가 임대차보호법 계약갱신요구권을 5년 또는 10년이라고 규정하고, 임차인의 권리를 보호하고 있으나 이를 안정적으로 행사하기 위해서는 정확한 갱신 요청을 하고 넘어가는 것이 가장 안전합니다. 임대차 종료일로부터 6개월에서 1개월 사이에 연장 의사를 내용증명 등의 수단을 통해 명확히 밝히고 재계약을 체결하는 방법을 추천합니다.

 

만일 이미 장기 임차 중이라서 더 이상 임대인의 협조 없이 갱신을 못하는 상황이라면 권리금을 회수하는 방향으로 전략을 세워야 하는데요. 이 과정에서 보상을 받고 나갈 수도 있고, 보상에 대한 부담감 때문에 임대인이 재계약에 협조해주는 경우도 있습니다. 그러나 어떤 쪽으로 결론이 날지는 알 수 없습니다. 잘 대응하고, 그때 그때 상황에 맞추어 최선의 선택을 하다보면 임차인에게 가장 유리하고, 피해가 적은 쪽으로 결과를 받아볼 수 있겠습니다.

 

 

 

서울 공유오피스 임차인 Y씨

 

2011년 10월, 서울의 한 공유오피스를 계약한 임차인 Y씨는 한번에 5년짜리 계약을 하게 되면서 당시 법에 따라 5년 이후에는 더 이상 재계약이 불가능한 임대차계약을 체결했습니다. 임대인은 5년 만기를 3개월 앞둔 시점, 계약해지를 통보했습니다. 계약 존속 중 법이 개정되었지만, 개정법에는 적용을 받지 않는 상가였으나 Y씨는 갱신을 원했습니다.

 

고도의 전략이 필요하다고 판단한 Y씨는 상가변호사 닷컴에 문의해왔고, 상가 임대차보호법 계약갱신요구권은 건물주의 협조 없이는 이뤄내기 어려웠기 때문에 갱신에 대한 합의를 위한 절차는 물론, 혹시 모를 상황에 대비하여 Y씨의 권리금 회수를 위한 준비까지 함께 진행했습니다.

 

수차례 내용증명이 오고가는 과정에서 건물주 측에서도 당장 Y씨의 권리금 배상이 부담이 되었는지 5년의 재계약 조건으로 합의를 구해왔습니다. 결국 2021년 11월 11일 임차인과 임대인은 재계약에 성공하며 사건은 마무리 되었습니다.

 

 

 

 

확실한 계약 기간이 보장되지 않는다면 세입자는 매일을 불안 속에서 장사해야 할 것입니다. 영업을 위한 투자에도 계속 인색해지게 될 것이고, 그러다보면 자연스럽게 매출이나 고객 방문 빈도가 떨어질 수밖에 없습니다. 이는 단순히 기간에 대한 문제를 벗어나 권리금에까지도 악영향을 줄 수 있다는 점을 유념하시기 바랍니다. 이러한 문제를 차단하기 위해서는 세입자 스스로가 본인의 상가 임대차보호법 계약갱신요구권이 최대 몇 년까지 보장되는지를 확실히 알아야 하고, 재계약 기간에 맞춰 확실하게 갱신을 요청할 수 있어야 합니다. 정확하게 알아두면 분명 분쟁 상황에서 도움이 되는 내용이니 주의 깊게 읽어보시고, 혹여 건물주와 이와 비슷한 문제로 갈등이 생겼을 때 혼자서는 대응이 어렵다면 신속하게 법률 전문가의 도움을 받아보시기 바랍니다.