상가 임대료 인상률 상한선 최대 몇 퍼센트?

5% 적용 누구나?

상가 임대료 인상률 상한선 최대 몇 퍼센트일까

 

임차인들이 제일 걱정하는 순간 중 하나가 재계약이 가까워진 시점이 아닐까요? 건물주가 기존 임대차계약이 끝나고 재계약을 원한다면 월세를 올려달라고 요구하는 일이 매우 자주 발생하기 때문입니다. 임차인에게 월세란 영업이 잘 되는 것과 무관하게 내야 하는 고정지출이기 때문에 부담일 수밖에 없습니다.

 

다행인 것은 건물주가 원하는 수준까지 월세를 마음대로 올리는 것은 불가능한데, 무조건 그런 것도 아니라는 점에서는 관련된 조항을 꼼꼼하게 확인하는 과정이 필요해 보입니다.

 

 

 

 

1_환산보증금 기준 내 임차인

 

많은 분들이 상가 임대료 인상률 5% 제한이 있다는 것은 알고 계실 것입니다. 맞습니다. 건물주는 월세를 올릴 때 최대 5%를 초과해서 올릴 수 없으며 한번 올렸다면 1년 이내에 또다시 증액할 수 없습니다. 그런데, 이렇게 5% 제한의 적용을 받을 수 있는 임차인은 환산보증금 기준 내에 있어야 하는 것과 동시에 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상태여야 합니다. 

 

환산보증금 기준을 초과하지 않는 임차인이라고 하더라도 10년 넘게 영업해서 더 이상 계약갱신요구권 주장이 불가능하다면 임대인은 원하는 수준까지 월세를 인상할 수 있으며, 임차인이 월세 증액을 거부하는 경우 임대인은 계약갱신 요청을 거부하고 임차인을 내보낼 수 있습니다. 

 

※2018년 10월 16일 이후 최초로 체결됐거나 갱신된 임차인은 최초 계약일로부터 최대 10년까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 그렇지 않은 임차인은 최장 5년까지만 재계약이 가능합니다. 

 

2_환산보증금 초과 임차인

 

상가 임대료 인상률 상한선 5% 제한의 적용을 받을 수 없습니다. 그렇다고 해서 법의 보호를 아예 못 받는 것은 아닌데, 환산보증금 기준밖에 있는 임차인을 대상으로 임대인이 월세를 올릴 때는 주변 점포들의 시세, 경제상황의 변동 등을 고려해서 증액해야 합니다. 즉, 정당한 이유가 있다면 5%를 초과해서도 올릴 수 있지만 정당한 이유 없이 100%, 200% 증액할 수는 없는 것이죠.

 

만약 본인이 환산보증금을 초과하는 상황에서 재계약의 조건으로 건물주 측으로부터 무리하게 월세를 올려달라고 요구받았다면 임차인이 계약갱신을 요청해야 하는 기간은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이 건물주에게 갱신을 명확하게 요청해두고, 적정선의 보증금, 월세에 대해 다퉈야 합니다.

 

특히 월세 증액의 경우 임차인이 법으로 보호받을 수 있는 장치가 생각보다 잘 마련되어 있기 때문에 충분한 증거를 수집하고 준비 과정을 거쳐 적정선의 임대료를 확인받는 소송을 제기해 재판부로부터 적정 차임을 판단받는 것도 확실한 방법입니다.

 

 

 

 

3_권리금 회수 시에도 5% 적용된다?

 

많은 분들이 헷갈리는 부분이죠. 권리금 회수 시 신규임대차계약 조건에는 상가 임대료 인상률 5% 제한 적용되지 않습니다. 임대인이 신규임차인에게는 5%를 초과해서도 요구할 수 있습니다.  다만, 상가임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)는 임대인이 신규임대차계약의 조건으로 '현저히 고액'의 임대료를 요구하는 것은 방해 행위라고 규정하고 있습니다. 

 

그러나 이 부분을 두고 많은 분쟁이 발생하는 이유는 상가임대차법에서 방해라고 보는 건물주의 보증금, 월세 증액 요구가 몇 퍼센트부터 방해라고 봐야 하는지 명확하게 규정되어 있지 않기 때문입니다. 동일하게 신규임대차계약의 조건으로 월세 50% 인상을 요구받은 두 임차인이 있다고 가정해보겠습니다. 한 임차인은 주변 시세나 경제상황에 변화 등을 고려했을 때 건물주가 요구한 월세가 방해 행위에 해당될 정도로 과도하다고 판단받을 수 있고, 다른 임차인은 그렇지 않을 수가 있습니다. 각자 처한 상황이 다른데, 객관적인 상한선이 정해져있지 않아서 그렇죠.

 

따라서 권리금을 회수하는 과정에서 건물주에게 과도하게 신규임대차계약의 조건으로 보증금, 월세 증액을 받아 곤경에 처한 임차인이라면 즉시 법률 전문가에게 본인이 요구받은 조건이 방해 행위로 보일 수준인지 판단받고 그에 맞춰 대응하시기 바랍니다. 

 

 

 

 

4_음식점 임차인 K씨, 권리금 6,000만 원 회수한 사건은?

 

상가변호사 닷컴에서 직접 진행한 사건을 소개해드리겠습니다. 사건의 당사자는 서울에서 2013년 8월부터 음식점을 운영하고 있던 임차인 K씨입니다. 의뢰인은 영업 9년 차에 신규임차인을 구해 음식점을 넘길 계획을 가지고 신규임차인이 되려는 자를 찾아 건물주에게 주선했습니다. 

 

그런데 건물주는 본래 370만 원이던 월세를 신규임대차계약 시 850만 원으로 올릴 것이라는 의사를 밝혀왔습니다. 도저히 신규임차인이 받아들일 수 없는 조건을 요구받자 임차인 K씨는 상가변호사 닷컴과 대응에 들어갔고, 주변 상가 임대료 인상률 비교했을 때도 매우 과도하고 불합리한 조건이라는 점을 법리적인 근거와 함께 임대인에게 제시하며 신규임대차계약의 조건으로 월세를 인하해줄 것을 요청했습니다.

 

 

 

 

그러나 여전히 건물주는 850만 원의 월세를 지급할 사람과 임대차계약을 체결할 것이라며 비협조적으로 나왔고, 결국 상가변호사 닷컴은 상대방에게 권리금소송을 제기할 것이라는 의사를 밝히며 최후통첩을 했습니다.

2022.3.16.
임차인 K씨, 권리금 6천만 원 회수 성공!

 

그러자 건물주는 적정 수준으로 월세를 낮추겠다는 의사를 밝혀왔고, 2022년 3월 16일, 의뢰인(음식점 임차인 K씨)은 신규임차인으로부터 권리금 6,000만 원을 지급받으며 분쟁을 마무리지었습니다.

 

상가 임대료 인상률 기존 임차인의 재계약 시 혹은 권리금을 회수할 때 문제가 됩니다. 여기서 핵심은 모든 임차인이 동일한 법의 적용을 받을 수 있는 게 아니기 때문에 본인의 상황과 권리에 맞춰 대응해야 하는 것이죠. 유선으로 문의 가능합니다.