상가 묵시적 갱신 기간 몇 년으로 늘어날까요?

환산보증금 확인 필요!

상가 묵시적 갱신 기간 몇 년으로 늘어날까?

 

임차인은 상가임대차보호법 제10조에 따라 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 이는 임차인이 희망하는 경우 계약기간을 연장할 수 있는 권리인데요, 임차인이 계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 임대인에게 재계약을 요청하는 경우 정당한 이유 없이 건물주는 재계약을 거부하지 못합니다. 임차인은 계약갱신요구권을 최초 계약의 시작일로부터 최대 10년까지 행사할 수 있습니다. 그러나 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결됐거나 갱신된 임대차만 갱신요구권을 10년 간 주장할 수 있고, 그 외의 경우라면 5년까지만 재계약이 가능합니다. 

 

그런데 계약 만료 6개월 전~1개월 전 사이 임차인이 건물주에게 재계약을 요청하지 않았고, 건물주도 재계약을 거부하거나 임대차조건을 변경하는 등의 통보를 하지 않았다면 계약은 어떻게 될까요? 이런 경우 상가 묵시적 갱신 상태가 되는데, 환산보증금에 따라 연장되는 형태, 해지통보 가능 여부 등이 달라지기 때문에 주의가 필요합니다.

 

 

 

 

1. 환산보증금 이하 임차인

 

환산보증금을 구하는 공식은 보증금 + (월세x100)입니다. 이에 대입해서 나온 값을 점포가 위치한 지역의 환산보증금과 확인해 따져보시면 됩니다. 환산보증금 범위 내 임차인이라면 임대차가 자동 연장된 경우 기간은 '1년' 늘어납니다. 이렇게 연장된 경우라면 건물주는 계약해지를 통보할 수 없으며, 임차인만 가능합니다. 임차인이 계약을 해지하겠다고 통보한 뒤 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 

 

2. 환산보증금 초과 임대차

 

매우 주의가 필요합니다. 우선 환산보증금 범위 밖의 임차인이 상가 묵시적 갱신 됐다면 상가임대차보호법이 아닌 민법의 적용을 받아 자동 연장되고, 기간의 정함이 없이 임대차는 연장됩니다. 민법 제639조에 따라 임대차기간이 만료된 뒤 임차인이 계속해서 영업을 이어가는 경우 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않는다면 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 연장되는데, 이렇게 기간이 자동적으로 늘어났을 때는 임차인과 임대인 모두 계약해지가 가능합니다. 임차인은 통보 후 1개월 후, 임대인은 6개월이 지나면 계약이 종료되죠.

 

이렇게 민법에 의해 자동연장 됐을 때 임차인이 주의해야 할 점은 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 남았다고 해도 민법 상 자동적으로 재계약된 경우라면 계약갱신요구권 주장이 불가능합니다.

 

이해를 돕기 위해 예를 들어보겠습니다. 2020년 1월, 계약기간을 2년으로 하는 임대차가 체결됐고, 비교적 고액의 임대료가 책정되어 환산보증금을 초과하는 계약이 있다고 가정해보겠습니다. 2022년 1월, 계약기간이 종료됐지만 건물주도 해지를 통보하지 않았고, 임차인도 특별하게 재계약을 요청하지 않아 해당 임대차는 상가 묵시적 갱신됐습니다. 이렇게 민법에 의해 자동 연장된 상태에서 건물주가 2022년 8월 경 계약해지를 통보했다면 해당 임차인은 계약갱신요구권을 최대 8년 간 더 주장할 수 있는 분이었지만 민법 상 자동적으로 임대차가 자동적으로 늘어난 상태에서 해지를 통보받았기 때문에 계약갱신요구권 주장을 하지 못하고 건물을 임대인에게 반환해야 합니다.

 

따라서 환산보증금 기준 밖에 있는 임차인이라면 반드시 계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인에게 확실하게 재계약을 요청해두는 게 중요합니다. 구두로 요청하거나 전화, 문자메시지를 활용해 재계약을 통보해도 되지만 웬만하면 내용증명을 보내서 확실하게 증거를 남겨두는 것을 권유드립니다. 

 

 

 

 

3. 임차인 K씨, 10년 넘게 영업했지만 권리금소송 승소!

 

상가변호사 닷컴은 상가 임대차를 전문적으로 다루고 있는 법무법인입니다. 본 사무소의 의뢰인인 임차인 K씨의 사례를 통해 상가 묵시적 갱신 상황에서 해지를 통보받으면 어떻게 대응해야 하는지 알려드리겠습니다.

 

2011년부터 서울 서초구에서 음식점을 운영하던 의뢰인(임차인 K씨). 계약기간이 종료된 후에도 건물주와 의뢰인은 별다른 통보를 하지 않고 계약은 자동적으로 계속 연장됐습니다. 그러던 2021년 4월, 건물주가 갑작스레 건물이 낡아 재건축이 필요하다며 의뢰인에게 계약해지를 통보하며 임차인 K씨는 본 법무법인을 찾아오셨습니다.

 

법률 검토 끝에 K씨는 이미 10년 넘게 영업을 했기 때문에 추가적으로 계약갱신요구권은 행사할 수 없었고, 차선책으로 권리금을 회수하는 절차를 밟게 됩니다. 10년 넘게 영업한 임차인이라고 하더라도 특별한 귀책사유(3기 차임 연체, 건물주의 동의 없는 무단 전대 등)만 없으면 상가임대차법 제10조의 4에 따라 권리금 회수기회를 보호받을 수 있습니다.

 

 

 

 

임대인은 명도소송을 제기했고 이에 상가변호사 닷컴은 건물주의 주장을 방어하는 동시에 임차인 K씨의 권리금 회수기회 보호를 주장했습니다. 그리고 서울중앙지방법원에서 2022년 3월 25일, 임차인 K씨는 건물주에게 권리금 1,500만 원을 배상받고 계약기간을 1년 6개월 연장하는 조정을 결정받게 되었습니다. 

 

이처럼 상가 묵시적 갱신 환산보증금에 따라 연장되는 형태도 다르기 때문에 대응 전략이 모든 임차인이 같을 수 없습니다. 이를 파악하지 못하고 무조건 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는다고 생각하면 잘못된 주장을 펼쳐놓을 수밖에 없겠죠. 자동적으로 임대차가 연장된 상태에서 계약해지를 통보받은 분들이라면 신속하게 법률 전문가의 검토를 받아보시기 바랍니다.