상가 임대차보호법 월세 인상 요구받았다면

최대 5% 제한 누구나?

상가 임대차보호법 월세 인상 요구받으셨나요?

 

임차인이 영업을 하면서 가장 피하고 싶은 순간 중 하나가 건물주에게 임대료를 올려달라고 요구받을 때입니다. 임대료는 영업이 잘 될 때도 그렇지 않을 때도 월차임은 동일하게 지급해야 하기 때문에 임대료가 올라간다면 부담이 매우 커지겠죠. 이런 사정 때문에 임차인을 보호하는 이 법도 건물주가 마음대로 차임을 올릴 수 없도록 법으로 제한하고 있습니다.

 

많은 분들이 건물주는 5%를 초과해서 차임을 올릴 수 없다고 알고 계시지만 모든 임차인이 5% 제한을 받을 수 있는 게 아니기 때문에 정확한 이해가 필요하겠습니다. 오늘 글에서는 임차인이 임대료 증액을 요구받았을 때 대항할 수 있는 권리와 그 근거가 되는 법에 대해 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

1) 5% 제한을 받을 수 있는 임차인은? (1)

 

두 가지 조건을 충족해야 상가 임대차보호법 월세 인상 시 최대 5%를 넘겨서 올릴 수 없는 이 법의 적용을 받을 수 있습니다. 먼저 임차인이 환산보증금을 초과하지 않아야 합니다. 환산보증금은 월세에 100을 곱한 뒤 보증금과 더하면 구할 수 있는데, 이렇게 나온 값을 임차 중인 건물 지역의 환산보증금 범위와 비교하면 초과 유무를 확인할 수 있습니다.

 

그렇게 계산했을 때 환산보증금 범위 내에 있는 임차인만 5% 제한을 받을 수 있습니다. 풀어서 설명하자면 건물주가 월세를 올릴 때 기존 임대료에서 최대 5%를 초과해서 증액할 수 없고, 한번 올렸다면 1년 이내에 또다시 올리지 못합니다. 

 

2) 5% 제한을 받을 수 있는 임차인은? (2)

 

환산보증금을 초과하지 않는 것을 확인했다면, 임대료 증액 시 5% 제한을 받기 위해 하나 더 충족해야 하는 조건이 있습니다. 바로 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있어야 합니다. 임차인은 최초 계약일로부터 최대 10년까지 계약갱신요구권을 행사해 안정적으로 영업을 이어갈 수 있는데요, 이렇게 갱신요구권 행사 기간이 남은 임차인만 5% 제한의 적용을 받을 수 있습니다.

 

다만, 2018년 10월 16일 이후 처음으로 체결됐거나 갱신된 계약만 10년 보호법의 적용을 받을 수 있고, 그 외의 경우 최대 5년까지만 갱신요구권 행사가 가능합니다. 모든 임차인이 10년까지 재계약이 가능한 것이 아니기 때문에 이를 두고 분쟁이 생겼다면 법률 전문가에게 법적 검토를 통해 본인의 권리를 반드시 확인하시기 바랍니다.

 

정리하자면 임차인이 계약갱신요구권을 주장할 수 있는 상태에서 환산보증금을 초과하지 않는 경우만 상가 임대차보호법 월세 인상 시 건물주는 최대 5%까지만 증액할 수 있습니다.

 

 

 

 

3) 환산보증금 초과 임차인입니다!

 

안타깝게도 임대료 증액 5% 제한의 적용을 받지 못합니다. 다시 말해 건물주는 차임을 올릴 때 5%를 넘겨서도 올릴 수 있는 것이죠. 하지만 제한 없이 증액할 수 있는 것은 아닙니다. 상임법 제10조의 2에 따라 건물주는 건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가의 차임 및 보증금, 경제상황의 변동 등을 고려해서 임대료를 올려야 합니다. 마음대로 차임을 증액할 수 있는 게 아닙니다.

 

이 법에 나와있는 것처럼 정당한 이유가 있을 때 임대료를 올릴 수 있는데요, 임차인이 계약갱신요구권이 있는 상태라면 임대인이 요구한 임대료 증액을 거부했다고 해도 임대인은 이를 이유로 들어서 계약을 해지하거나 재계약을 거절하는 등의 행위를 할 수 없습니다.

 

만약 도저히 임차인과 임대인 간 임대료에 대한 합의가 이루어지지 않는다면 소송을 제기해 법원에서 적정 수준의 임대료를 확인받는 과정을 거쳐야 합니다.

 

 

 

 

4) 갱신요구권이 없을 때 건물주가 무리하게 임대료를 올려달라고 한다면?

 

사실 이 경우가 제일 많습니다. 임차인이 10년을 넘게 영업을 이어와서 더이상 법적으로 재계약을 요청할 수 있는 권리가 없는데, 건물주가 재계약의 조건으로 과도하게 상가 임대차보호법 월세 인상 요구해오는 것입니다. 재계약을 하자니 과도하게 임대료가 높아서 부담스럽고, 그렇다고 영업을 여기서 중단한다면 너무 손실이 크기 때문에 이도 저도 못 하는 상황에 처하게 되는 것이죠.

 

이럴 때는 무리하게 재계약을 강행하는 것보다는 오히려 현재의 임대료 조건으로 권리금 회수기회를 주장하는 게 더 현실적일 수 있습니다. 한번 임대료를 올려줬다면 그 조건으로 추후 신규임차인을 구하고 권리금을 받아야 하는데, 과도하게 높은 임대료로는 후속임차인을 찾는 게 매우 어렵기 때문이죠. 

 

임차인이 권리금을 회수할 때 건물주가 신규임대차계약의 조건으로 5% 증액 제한이 있는 것은 아니지만 건물주가 신규임대차조건으로 현저히 고액의 임대료를 요구하는 것은 방해 행위이기 때문에 임차인이 권리금 손해배상 청구가 가능합니다. 따라서 계약갱신요구권이 없는 상태에서 임대료를 올려달라는 요구를 받은 임차인이라면 법률 전문가와 본인에게 제일 유리한 방향을 찾아 신속하게 대응에 들어가시기 바랍니다.

 

 

 

 

5) 학원 임차인 K씨, 고액의 임대료를 요구받았지만..

 

상가변호사 닷컴은 상가 임대차분쟁을 전문적으로 다루는 법무법인입니다. 직접 진행했던 상가 임대차보호법 월세 인상 요구받아 분쟁이 생겼던 임차인 K씨의 사건을 소개해드리겠습니다. 2017년 12월부터 서울 양천구에서 학원을 운영하던 의뢰인은 건물주에게 영업 중 30% 임대료 증액을 요구받은 뒤 이를 거절하자 건물주로부터 명도소송을 제기당해 본 사무소를 선임했던 분이었습니다.

 

정당한 이유 없이 월차임을 올려달라는 건물주 측의 주장에 해당 소송에서 본 사무소는 건물주의 주장을 법리적 근거를 들어 반박해나갔고, 결국 본인이 잘못된 주장을 한다는 것을 느낀 상대방은 명도소송을 취하합니다. 얼마 뒤 학원 임차인 K씨는 2021년 11월 26일, 신규임차인에게 권리금 4,500만 원까지 회수하고 무사히 분쟁을 끝낼 수 있었습니다.